Wohnungsmarkt Berlin: Wie erschwinglich ist die Hauptstadt?

Berlin ist derzeit eine der attraktivsten Metropolen Europas. In den vergangenen zehn Jahren wuchs die Bevölkerung der Stadt um mehr als zehn Prozent. Die damit einhergehende steigende Nachfrage nach Wohnraum in Verbindung mit einem Mangel an verfügbaren Flächen führte zu einer dynamischen Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes. Infolgedessen können sich immer weniger Menschen Wohneigentum in der Hauptstadt leisten.

Im Jahr 2012 konnte ein Privathaushalt mit einem Budget von 300.000-400.000 Euro im gesamten Stadtgebiet Berlins eine Durchschnittswohnung erwerben. Eine Ausnahme bildeten Berlin-Mitte und Teilgebiete im Stadtbezirk Charlottenburg-Wilmersdorf (siehe Abbildung 1), wo man mit einem Budget von 300.000 Euro (blaue Einfärbung) mit ersten Restriktionen konfrontiert war. Berücksichtigt man die Inflationsrate der Folgejahre sowohl für das Budget als auch für die Preise, so dehnt sich diese „No-own-Area“ immer weiter aus. Von 2014 bis 2018 wuchs sie zwischen Stadtmitte und Charlottenburg-Wilmersdorf zusammen und breitete sich auf benachbarte Gebiete aus. Heute könnte sich der Haushalt selbst mit dem höheren Budget von 400.000 Euro (orange Einfärbung) in der Stadtmitte und in den Außenbereichen kaum noch eine Wohnung leisten.

Abbildung 1: Erschwinglichkeit von Wohneigentum

Um die Wahlmöglichkeit von 2012 wieder zurückzugewinnen, hätte der Haushalt im Jahr 2018 ein Budget von 475.000 Euro benötigt. Es stellt sich die Frage, ob man diesen Betrag innerhalb von sechs Jahren mithilfe einer höheren Spardisziplin und gestiegener Einkommen hätte erreichen können. Denn bei einem Ausgangsbudget von 300.000 Euro hätte das eine jährliche Sparsumme von rund 29.000 Euro verlangt, bei einem Ausgangsbudget von 400.000 Euro wären immerhin noch 12.500 Euro nötig. Jeden Monat hätte der Haushalt also 2.400 Euro bzw. 1.040 Euro sparen müssen. Die durchschnittliche monatliche Sparrate (Bildung von Geldvermögen) eines deutschen Haushalts lag zwischen 2012 und 2017 bei rund 930 Euro. Man hätte seine Sparanstrengungen in Berlin somit (deutlich) erhöhen müssen, um mit den Preissteigerungen Schritt halten zu können.

Eine Folge dieser Entwicklung ist die so genannte Generation Miete: Weniger als ein Fünftel der Einwohner Berlins leben in eigenen vier Wänden (im Bundesdurchschnitt sind es rund 45 Prozent). Gleichwohl sind neben potenziellen Eigentümern auch Mieter von den Immobilienpreisen betroffen. Denn mit erhöhten Preisen gehen auch steigende Mieten einher, was einkommensschwachen Haushalten das Wohnen in Berlin zunehmend erschwert. Die aktuelle Diskussion über Enteignungen von Berliner Wohnungsbauunternehmen zeigt, zu welch radikalen, wenn auch nicht unbedingt wirksamen Maßnahmen diese angespannte Situation führen kann. Teilweise entlastend wirken die seit Jahren immer günstigeren Finanzierungsbedingungen, von denen Eigentümer wie Mieter profitieren. Auch Einkommenssteigerungen bescheren einem Teil der Wohnungssuchenden in Berlin größere Spielräume bei der Finanzierung von Immobilien.

Abbildung 2 verdeutlicht, dass insbesondere in den Gebieten mit kaum erschwinglichen Wohnungen die Einkommen und die Anzahl der Haushalte am stärksten gewachsen sind. Allerdings werden die gestiegenen Immobilienpreise und -mieten durch Niedrigzinsen und höhere Einkommen nur zu einem Teil kompensiert.

Abbildung 2: Entwicklung der Kaufkraft und der Anzahl der Haushalte

Der Wettbewerb um Boden und attraktive Wohnungen in der Hauptstadt ist groß. Benötigten 2012 noch rund 1,93 Millionen Berliner Haushalte ein Dach über dem Kopf, so waren es 2017 bereits 2,01 Millionen. Diesen neuen rund 80.000 Haushalten steht ein Neubau von knapp 48.000 Wohnungen gegenüber. Im gleichen Zeitraum ist die Leerstandsquote von 2,0 Prozent auf 0,9 Prozent gesunken. Die Bevölkerung der Stadt sortiert sich aufgrund der Preisbewegungen, Einkommenssteigerungen und höherer Bodenknappheit neu – Berlin verändert sich.

Quelle: Dr. Norbert Hiller/WL BANK  

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