Wohnimmobilien in Deutschland: Auf dem Pfad erfolgreicher Städte

Die Attraktivität eines Standorts spiegelt sich unter anderem in seinen Immobilienpreisen wider. Diese stehen unter maßgeblichem Einfluss des lokalen Arbeitsmarktes und der Qualität der Infrastruktur. Darüber hinaus spielen Aspekte der Lebensqualität eine Rolle. Je nach Lebensphase und persönlicher Situation werden die Menschen von diesen Standortfaktoren beeinflusst und wandern zu bzw. ab. Das sorgt für entsprechende Preisbewegungen. Ist der Immobilienpreis verhältnismäßig hoch, könnte dies den Zuzug dämpfen, wovon andere Standorte profitieren. Wanderungsströme dienen letztlich als Ausgleichsventil, wodurch der Preisdruck ab- bzw. zunimmt (so zumindest die Theorie).

Schaut man sich die Immobilienmärkte der deutschen kreisfreien Städte an, so fällt eine zunehmende Polarisierung auf. Dies gilt insbesondere für die Wohnimmobilienmärkte. In Abbildung 1 wird deutlich, dass die Wohnungsmiete (Erstbezug) im Jahr 2006 häufig bei rund 6,00 Euro je Quadratmeter lag. Im Jahr 2018 hat sich die Verteilung stark verändert. Ein Großteil der Wohnungsmieten liegt nun bei rund 10,00 Euro je Quadratmeter. Auffällig ist die größere Streuung gegenüber dem Jahr 2006. Demnach gibt es eine spürbar größere Anzahl von Standorten, die vergleichsweise geringe bzw. hohe Immobilienpreise vorweisen. Die „Mitte“ ist zugunsten dieser Polarisierung kleiner geworden.

Quelle: bulwiengesa

Im Folgenden werden die Städte anhand der durchschnittlichen Wohnungsmieten im Jahr 2018 in drei Kategorien unterteilt: Städte mit einem Mietniveau von bis zu 9,00 Euro je Quadratmeter gelten als vergleichsweise günstig, eine Durchschnittsmiete von 11,00 Euro je Quadratmeter als vergleichsweise hochpreisig. Die übrigen Städte werden als durchschnittlich betrachtet, wie Abbildung 2 zeigt.

Quelle: Darstellung DZ HYP

Wie unterscheiden sich die Städte mit hohen von denen mit geringen Immobilienpreisen? Lassen sich bestimmte Charakteristika identifizieren? Hierzu werden in Abbildung 3 beispielhaft sechs Merkmale herangezogen: die Einwohnerdichte, die Bevölkerungsentwicklung, die Arbeitslosenquote, der Anteil der Beschäftigten in IT- und naturwissenschaftlichen Dienstleistungsberufen, der Kaufkraftindex sowie die Anzahl der Körperverletzungen je 100.000 Einwohner.

Quelle: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung; Gesellschaft für Konsumforschung; Statistisches Bundesamt; Polizeiliche Kriminalstatistik

Die Einwohnerdichte ist in den hochpreisigen Städten im Durchschnitt höher. Wohnraum ist dort knapp und teuer. Dies bremst aber nicht die Bevölkerungsentwicklung, denn in den diesen Ballungsgebieten ist die Einwohnerzahl zwischen 2006 und 2018 im Schnitt über 7 Prozent gewachsen, wohingegen günstige Standorte Einwohner verloren haben.

Städte mit hohen Immobilienpreisen verfügen über gute Arbeitsmarktbedingungen, mit unterdurchschnittlichen Arbeitslosenquoten. Darüber hinaus ist die Beschäftigungsstruktur in vielen Fällen von IT- und naturwissenschaftlichen Dienstleistungsberufen, welche mit einer guten Bezahlung einhergehen, geprägt. Im Vergleich zu günstigen Standorten weisen hochpreisige Ballungsräume einen mehr als doppelt so hohen Anteil entsprechender Beschäftigungsverhältnisse auf. Davon profitiert mitunter auch die Kaufkraft.

Bei der Kriminalitätsrate gibt es ebenfalls Unterschiede. Diese wurde anhand der Körperverletzungen (leichte und schwere) je 100.000 Einwohner gemessen. Im Vergleich zu eher günstigen Standorten ist die Kriminalitätsrate in hochpreisigen Städten im Schnitt geringer, was sich positiv auf die Standortattraktivität auswirkt.

Die beispielhaft herangezogenen Kennzahlen verdeutlichen, dass hochpreisige Städte vor allem eins sind: erfolgreich. Und Erfolg zieht an.

Quelle: Dr. Norbert Hiller /DZ HYP  

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