Quo vadis Hotelbranche?

Die aktuelle Pandemie stellt Hotelbetreiber vor bislang noch nicht dagewesene Herausforderungen. Corona traf die Branche mitten in einer Boom-Phase. Seit den 1990er Jahren verdreifachte sich die Zahl der Übernachtungen in den sieben größten Städten Deutschlands. Damit ist nun erst einmal Schluss.

Im Mai 2021 befindet sich Deutschland immer noch inmitten eines Lockdowns. Internationale Reisebeschränkungen, das Verbot für touristisch motivierte Übernachtungen und regionale Ausgangssperren konfrontieren die Hotellerie mit existenziellen Problemen. Möglicherweise droht eine Welle von Insolvenzen. Doch diese prekäre Situation bringt nicht nur Verlierer hervor. Denn kapitalstarke Investoren sehen durchaus Chancen, die aktuellen Entwicklungen zu nutzen. Welche Strategien versprechen künftig ertragreiche Gewinne? Dafür gibt es keine einheitliche Lösung. In Zeiten wie diesen sind sowohl der Blick auf Bewährtes als auch Neuausrichtungen gefragt.

Immobilien in Citylagen von Großstädten, die überwiegend von Events und Messen abhängig sind und einen geringen Anteil an Privatreisenden haben, haben es momentan und sicherlich auch noch in den kommenden Monaten schwer. Insbesondere Business- und Flughafenhotels leiden unter den Einschränkungen. Übernachtungen in beliebten deutschen Metropolen mit hoher Internationalität wie Frankfurt, Berlin oder auch München nahmen vergangenes Jahr beträchtlich ab, während die Rückgänge in Großstädten mit Dominanz der nationalen und freizeittouristisch motivierten Gäste wie Hamburg und Dresden etwas geringer ausfielen. Das führt zu vielfältigen Überlegungen.

Budget-Hotels werden am zukunftsfähigsten eingeschätzt. Keine Extras und günstige Kostenstrukturen machen die Hotels bei Städtereisen erschwinglich. Der Hotelverband Deutschland (IHA) bezeichnete Budget-Hotels deswegen schon weit vor der Corona-Pandemie als Zukunftsmarkt der Beherbergungsbetriebe. Wird sich diese Prognose auch unter den aktuellen Umständen bewahrheiten? Ketten wie B&B, Premier Inn, Deutsche Hospitality und Motel One sind fest davon überzeugt. Einzelne Marktteilnehmer haben angekündigt, gerade jetzt ihr Wachstum beschleunigen zu wollen. Sie sehen die Krise als hervorragende Chance für Übernahmen und Akquisitionen von Bestandshäusern. Auch wenn der Transaktionsmarkt aufgrund rückläufiger Zimmerauslastungen und ebenso starkem Rückgang beim Ertrag pro Zimmer zunächst spürbar zurückgegangen ist, zeigt sich das Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2021 schon wieder verhältnismäßig solide.

Andere Player gehen den gegenteiligen Weg. Statt auf Masse und Einheitlichkeit setzen sie auf Hochwertiges und Individualität. Betreiber berichten, dass ihre Boutique-Hotels in B- und C-Lagen 2020 durchaus gute Belegungen erzielten. Boutique-Hotels sind das Gegenstück zu vielen Budget-Hotels: klein, individuell, persönlich geführt, charmant, exklusiv, teils luxuriös und manchmal von bekannten Designern eingerichtet. Sie bieten eine Einzigartigkeit, die ihresgleichen sucht. Ähnliches gilt für Premium-Economy-Konzepte. Beim Betreten erkennt der Gast ein aufwendigeres Design als in klassischen Economy-Hotels. Die Qualität der Materialien sticht sofort ins Auge. Auch innovative Erlebniswelten oder eine Popup-Station mit wechselnden Ausstellungen und digitale Services präsentieren das besondere Extra.

Andere urbane Hoteliers entscheiden sich für eine grundsätzliche Neuausrichtung. Wegen der geringen Zimmerauslastung denken sie über Umnutzungen nach. Im Gegensatz zu kommerziellen Schlafgelegenheiten ist Wohnraum in deutschen Großstädten knapp. Der Strategiewechsel konzentriert sich deshalb auf längerfristige Belegungen wie studentisches Wohnen, Seniorenwohnen und Serviced Apartments. Letztere hatten 2020 auch kein einfaches Jahr. In der Summe erwiesen sich bewirtschaftete Wohnungen mit hochwertiger Ausstattung jedoch als resilient und lagen weit entfernt von den teilweise einstelligen Auslastungszahlen der klassischen Hotellerie in einigen Monaten 2020. Und es gibt noch Luft nach oben: Künftig sollen Serviced Apartments verstärkt mobilen Berufstätigen, Singles und Senioren angeboten werden. Einige Wohninvestoren haben in Berlin bereits über 100 Hoteleigentümer mit eben dieser Umwandlungsabsicht angeschrieben. Eine starke Angebotsausweitung ist durchaus zu erwarten.

Auch die Umwandlung in ein „Hotel Office“ ist für Investoren denkbar: Hotelzimmer werden in professionell ausgestattete Arbeitszimmer umgebaut. Dort können Berufstätige arbeiten, die im Home Office durch die Familie zu stark abgelenkt sind. Die Hotelgruppe Accor lanciert dieses remote working Konzept bereits in über 200 Hotels in der DACH-Region (Deutschland, Österreich und der Schweiz).

Eine Mischung aus Short- und Longstay innerhalb eines Hauses ist wohl die flexibelste Lösung. Die grundsätzliche Frage ist nur, ob sich solche Umbauten lohnen. Aber auch die Budget-Hotellerie ist weiterhin aussichtsreich, wenn nicht sogar am Aussichtsreichsten unter den verschiedenen Konzepten. So oder so steht fest, dass der deutsche Hotelmarkt trotz Krise für Investoren weiterhin äußerst interessant bleibt, da auch viele Betreiber die derzeitige Krise mittlerweile als Chance verstehen.

Quelle: Uwe Barth, DZ HYP

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