Neues Bauland – wie Flächen effizient genutzt werden können

Zukunftsgerechtes Flächenmanagement steckt in einem Zwiespalt. Einerseits klingt vielerorts in Deutschland der akute Ruf nach einer verstärkten Bereitstellung von Bauland, das für Wohnraum, Gewerbe, Industrie und andere Nutzungen verwendet werden kann. Andererseits soll vor allem aus ökologischen Gründen die Neuinanspruchnahme von Flächen begrenzt werden. Eine aktuelle Umfrage des Bundesinstituts für Bau-, Stadt und Raumforschung im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBRR) liefert einige Ansätze, um Lösungsmöglichkeiten für die unterschiedlichen Interessen in Deutschland künftig besser auszuloten zu können.

Die Ergebnisse zeigen, dass es in Deutschland ausreichend Baulandpotenzial gibt. Der Gesamtbetrag aus den Möglichkeiten der Innenentwicklung und weiteren baureifen Reserven beläuft sich bundesweit derzeit auf rund 99.000 Hektar. Mehr als die Hälfte könnte kurzfristig erschlossen werden. Rund zwei Drittel davon sind, laut den Angaben der Kommunen, bereits für den Wohnungsbau vorgesehen. Bis zu zwei Millionen Wohneinheiten könnten dort erstellt werden. Bei dichterer Bebauung sind noch mehr möglich. Diese Potenziale finden sich in allen Gebietskategorien, also in Ballungsräumen genauso wie in kreisfreien Groß-, Mittel- und Kleinstädten. Hinzu kommt, dass ihre Mobilisierbarkeit derzeit optimistischer eingeschätzt wird als bei der vorherigen Erhebung im Jahr 2012. Besonders viel neues Bauland wird, laut der aktuellen Studie, in bevölkerungsdynamischen Regionen geschaffen.

Das macht es den deutschen Kommunen nicht gerade leicht, den Bedarf an Hilfsangeboten realistisch einzuschätzen. Zwar möchten sie Geflüchtete aus der Ukraine schnellstmöglich mit einer angemessenen Unterkunft sowie Bildungs- und Integrationsmöglichkeiten versorgen. Doch weder die Höhe der Nachfrage noch der Ort, an dem sie erfüllt werden soll, sind absehbar. Hinzu kommt das immense Engagement von Ehrenamtlichen und Freiwilligen-Organisationen. Bei aller Unterstützung und Bewältigung der aktuellen Situation erfordert dies jedoch auch zusätzliche Abstimmungen und Moderation.

Das mag Investoren durchaus optimistisch stimmen. Gleichzeitig gibt es jedoch mehrere Aspekte, die die Bebauung dieser neuen Flächen verhindern. Zu den Hemmnissen der Baulandmobilisierung zählen beispielsweise einige komplizierte Eigentumsverhältnisse sowie das fehlende Verwertungsinteresse von Flächeneigentümern. Rund 20 Prozent des gesamten Baulandpotenzials werden dementsprechend als eher nicht mobilisierbar oder zumindest als unsicher eingestuft.

Hinzu kommt, dass die Bauwirtschaft bereits über alle Maße ausgelastet ist. Zudem erschwert der derzeitige Rohstoffmangel, der durch die geopolitisch bedingten Einschränkungen der Lieferketten verursacht wurde, die Umsetzung. Unter diesen Umständen kann der Markt weder die aktuelle Nachfrage nach Bauleistungen befriedigen noch die Kapazitäten weiter erhöhen. Mehrere hunderttausend Wohnungen sind bereits genehmigt, wurden aber noch nicht erstellt.

Weit mehr Gewicht hat jedoch der grundsätzliche Interessenskonflikt bezüglich des Bodenschutzes. Die Bundesregierung fordert bereits seit 20 Jahren in ihrer Nachhaltigkeitsstrategie, dass der Flächenverbrauch eingeschränkt werden muss. Als Ziel hatte sie damals vorgegeben, dass bis zum Jahr 2020 die Neuinanspruchnahme von Flächen für Siedlungen und Verkehr auf unter 30 Hektar pro Tag verringert wird. Da dies bislang nicht realisiert werden konnte, wurde die Zielsetzung in einer Neuauflage auf das Jahr 2030 verschoben. Die Europäische Kommission hat 2011 in ihrem „Fahrplan für ein ressourcenschonendes Europa“ zudem als Vorhaben festgelegt, die Landnahme so zu reduzieren, dass bis 2050 kein Land mehr verbraucht wird.

Wie die Umfrageergebnisse zeigen, werden mittlerweile zwar weniger neue Flächen in Anspruch genommen als noch vor zehn Jahren. Damals betrug die Flächenneuinanspruchnahme noch 74 Hektar pro Tag beziehungsweise 27.000 Hektar pro Jahr. Zum Zeitpunkt der aktuellen Erhebung lag der Flächenverbrauch bei 52 Hektar pro Tag, was rund 19.000 Hektar pro Jahr entspricht. Der Wunschwert aus der Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesregierung von 30 Hektar pro Tag liegt jedoch immer noch in weiter Ferne.

Ein weiteres Kernproblem liegt in dem Mangel an verfügbaren Flächen in den Kernstädten und ihrem engeren Umland. Gleichzeitig gibt es Überangebot an Bauland in suburbanen Peripherien und ländlichen Regionen. Dort werden zum Großteil weiterhin Ein- und Zweifamilienhäuser erstellt, was viel Fläche pro Person verbraucht und auch in Hinblick auf den demographischen Wandel wenig zukunftsfähig erscheint. Gleichzeitig wird das Wohnen auf dem Land in Einfamilienhäusern und Reihenhäusern vor allem in der älteren Bevölkerung zunehmend beliebter.

Eine Lösung für die Gewinnung zusätzlicher Flächen findet sich unter anderem in den verschiedenen Möglichkeiten der Innenentwicklung. Dazu zählt die Nutzung von Brachflächen, Baulücken, Leerständen und Aufstockungen. Auch wenn diese Anteile im Vergleich zu 2012 weniger geworden sind, gewinnen diese Chancen an Bedeutung. Insbesondere Brachflächen und Baulücken sind wesentliche Bausteine, da es sich bei fast 40 Prozent des Innenentwicklungspotenzials um (Industrie-) Brache und rund 60 Prozent um Baulücken handelt.

Andererseits stößt Nachverdichtung vielerorts auf Widerstand in der ansässigen Bevölkerung. Die Anwohner fürchten den zunehmenden Verkehr, unerwünschte neue Nachbarn sowie den Verlust von Parks und Grünflächen. Durch Nachverdichtung könnten zudem Sicht- und Lichtverhältnisse eingeschränkt werden. Auch das Mikroklima in der Stadt kann durch die zusätzliche Flächenversiegelung beeinträchtigt werden, da Hitzeinseln entstehen und Versickerungsflächen fehlen. Es gilt somit, auch innerhalb der Stadt Freiflächen zu erhalten. Dies könnte durch eine intelligente Aufstockung vorhandener Bestände gelöst werden, wie beispielweise durch eine Überbauung von Stellflächen. Darüber hinaus könnten im städtischen Umland statt Ein- und Zweifamilienhäusern verstärkt Geschosswohnungen errichtet werden. Dennoch bleiben Bürgerproteste bestehen und erschweren so manches Vorhaben. Von vielen wird zwar akzeptiert, dass gebaut werden muss, jedoch bitte nicht hinter dem eigenen Haus.

Um die Verhältnismäßigkeit besser beurteilen zu können und bundesweit vergleichbare Daten zu erhalten, ist es somit sinnvoll, potenzielles Bauland mithilfe digitaler Werkzeuge systematisch zu erfassen. Dafür sollten vorhandene, übergreifende Flächenmanagement-Tools bekannt gemacht sowie einheitliche Begriffe und Kategorien verwendet werden. Darüber hinaus empfiehlt es sich, die Kooperation der Kommunen untereinander bezüglich des strategischen Flächenmanagements weiter zu verstärken.

Quelle: Ingo Krabbe, DZ HYP

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