Mit Mixed-Use-Immobilien zur Stadt der kurzen Wege

Unser Arbeits-, Konsum- und Mobilitätsverhalten befindet sich im Wandel. Die Urbanisierung nimmt zu, begleitet durch den Wunsch nach kurzen Wegen zwischen Wohnen, Arbeiten und Einkaufen. Die Tendenz zur „kompakten Stadt“ bedeutet auch für die Immobilienwirtschaft Veränderungen. In den gefragten Lagen der Metropolen sind kaum noch Baulandreserven zu finden. Eine einseitige Nutzung begehrter Objekte als reine Büro-, Einzelhandels- oder Wohnimmobilien ist ineffizient und passt in vielen Fällen nicht zum modernen, großstädtischen Umfeld.

Inmitten dieser Entwicklung gewinnt der Immobilientypus der Mixed-Use-Objekte besonders an Bedeutung. Er bündelt verschiedene Funktionen und Lebensbereiche unter einem Dach. In Mischimmobilien wird gewohnt und gearbeitet, eingekauft und trainiert, sich fortgebildet und es werden Freizeitangebote wahrgenommen. Es gibt keine Pendelzeiten, zwischen Arbeit und Freizeit liegen nur wenige Etagen. Das ist effizient, ressourcensparend und daher besonders bei jungen Menschen beliebt.

Die Vorteile der Mischnutzung liegen auf der Hand. Sie entspricht dem Zeitgeist und vereint in vielen Fällen die Trends aus einzelnen Segmenten, etwa das Co-Working auf dem Büro- oder das Co-Living auf dem Wohnungsmarkt. Städtebaulich vermeidet die Mischnutzung einige Fehler aus der Vergangenheit. Wohnhochhäuser aus dem 20. Jahrhundert wurden oftmals in Randlagen gebaut, die heute vor sozialen Herausforderungen stehen. Es entstanden eigene Büroviertel, die außerhalb der Arbeitszeiten menschenleer sind. Heute ist dies ökologisch wenig vernünftig. Zudem ist es wirtschaftlich unrentabel, Immobilien zu besitzen, die weite Teile des Tages ungenutzt bleiben.

Trotz aller Vorteile sind Mixed-Use-Objekte kein Allheilmittel am Immobilienmarkt. Das Investitionsvolumen ist in der Regel verhältnismäßig hoch. Die Baukosten für innerstädtische Hochhäuser, die zusätzlich zu Wohn- auch Büroflächen anbieten, liegen je nach Höhe und Struktur spürbar über denen reiner Wohnimmobilien. Mit jeder zusätzlichen Nutzungsmöglichkeit steigen die Kosten. Die Vielfalt erfordert zudem ein intensives Management und die verschiedenen Zielgruppen verlangen nach einer individuellen Ansprache und Betreuung. Das verteuert das Asset-Management und Skaleneffekte werden schwerer erzielt.
Es ist kaum damit zu rechnen, dass einseitig genutzte Immobilien demnächst vom Markt verdrängt werden. Attraktive Mischnutzungen werden sich jedoch langfristig erfolgreich als eigenständige Assetklasse etablieren und wichtige Akzente in den Stadtbildern der kommenden Jahre setzen.

Quelle: Axel Jordan, Bereichsleiter Gewerbekunden Mittelstand & Verbund, DZ HYP

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