Die Logistikimmobilie der Zukunft ist „grün“

Lagerhallen und Umschlagzentren gehören zu den Gewinnern der Corona-Pandemie. Allerdings erfreuten sich Logistikimmobilien schon zuvor steigender Beliebtheit bei Projektentwicklern und Investoren. Grund dafür war und ist die zunehmende Bedeutung des Online-Handels. In der Pandemie kam die Erkenntnis hinzu, wie anfällig grenzüberschreitende, „just-in-time“ geplante Versorgungsketten ohne Lagermöglichkeit sein können.

Das gestiegene Interesse spiegelt sich in der aktuellen Marktentwicklung wieder. Der Flächenumsatz von bundesweit 3,9 Mio. Quadratmeter im ersten Halbjahr 2021 stellt einen neuen Rekordwert dar. Größter Nachfrager ist mit 37 Prozent der Handel, darunter fast zur Hälfte der Online-Handel, der insbesondere im Lebensmittelsektor expandiert. Immer mehr institutionelle Investoren interessieren sich wegen sicherer und zumeist steigender Mieteinnahmen für Logistikimmobilien.

Am Willen und Kapital für weiteres Wachstum mangelt es also nicht. Dennoch gibt es limitierende Faktoren. Insbesondere ist geeignetes Bauland knapp und daher teuer. Die Entwicklung von sogenannten Brownfields – in der Regel ehemalig industriell genutzte Areale mit Altlastenproblematik – stellt daher eine reale Möglichkeit zur Logistikansiedlung dar. Ideal gelegene und sofort bebaubare Flächen sind jedoch Mangelware.

Vor allem aber schränkte bisher die Ansiedlungspolitik der Kommunen das Wachstum oftmals ein. Denn Städte und Gemeinden sind sowohl Nutznießer als auch Leidtragende bei einer Neuansiedlung. Das macht sie zu einer besonders sensiblen Interessensgruppe. Generell stehen die meisten Kommunen einer Logistikimmobilie innerhalb der lokalen Grenzen heute jedoch aufgeschlossener gegenüber als noch vor einigen Jahren. Das hat eine Umfrage der Initiative Logistikimmobilien (Logix) im Sommer 2020 ergeben. Denn auch in den Rathäusern ist die gestiegene Bedeutung des Wirtschaftsbereichs in der Corona-Pandemie bemerkt worden. Allerdings wird der infrage kommende Standort von Entwicklern und Kommunen oft unterschiedlich bewertet, sodass hier im Vorfeld ein intensiver Austausch zwischen den Beteiligten notwendig ist.

Auf der anderen Seite haben die ökologischen Ressentiments der Bevölkerung vor Ort eher zugenommen. Anlieger fürchten die gestiegene Verkehrs- und Lärmbelastung, streiten für den Erhalt von Grünflächen oder gegen die schlechte Energiebilanz einer solchen Immobilie. Für eine erfolgreiche Anwerbung ist es daher wichtig, die beteiligten Interessensgruppen möglichst frühzeitig und umfassend ins Boot zu holen.

Argumentative Schützenhilfe liefern die aktuellen Entwicklungen bei der Projektierung von Logistikimmobilien. Denn hier geht der Trend erkennbar in Richtung mehr Nachhaltigkeit im sozialen wie ökologischen Sinn. Die Beachtung von ESG-Kriterien bei Bau und Betrieb des geplanten Objekts stimmt Investoren, Politiker und Anwohner gleichermaßen positiv. Die Entwicklung in Richtung Klimaneutralität ist auch hier nicht mehr umkehrbar. Potenzial bieten die Stromversorgung aus eigenen Photovoltaikanlagen und die Senkung des Energiebedarfs durch clevere Steuerungen etwa der Beleuchtung, der Kühlung/Heizung und der Toranlagen. Auch die Begrünung von Dächern und Außenanlagen ist eine sinnvolle Ergänzung. Zukünftig wird die CO2-neutrale Gebäudekonstruktion ein maßgebliches, heute allerdings noch nicht erreichbares Ziel sein.

Neben Nachhaltigkeit lassen sich weitere grundlegende Trends bei der Entwicklung von Logistikimmobilien erkennen. So rücken sie tendenziell stärker in die Nähe der Stadtzentren, weil verbindliche Lieferzusagen („Same-Day-Delivery“) insbesondere im E-Commerce immer kürzere Strecken erfordern. Da die Optionen in der City aber noch eingeschränkter sind als auf der grünen Wiese, denkt die Branche über neue Konzepte nach: Etwa über Hybridobjekte, die verschiedene Funktionen kombinieren. Das macht sie effizienter und sowohl energetisch als auch optisch attraktiver. Büroräume rund um ein Lagerzentrum lassen sich besser in die städtische Bebauung integrieren, eine zusätzliche Gewerbenutzung bietet mehr Arbeitsplätze.

Der Trend zur Digitalisierung dagegen bleibt bei der eigentlichen Logistikimmobilie noch moderat. Das „Innenleben“ der Objekte und die nutzerspezifischen Anforderungen an Lagerung und Transport der Waren werden allerdings immer stärker automatisiert und intelligent gesteuert werden.

Die Logistikimmobilie der Zukunft wird im weitesten Sinn „grün“. Die Beachtung von Nachhaltigkeitskriterien wird Interessenskonflikte bei der Ansiedlung reduzieren und damit die Chancen erhöhen, dass sich diese „Asset-Klasse“ weiter positiv entwickeln kann.

Quelle: Peter Fehlinger, DZ HYP

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