Immobilien der öffentlichen Hand: Nische mit Potenzial

Was haben Kitas, Schulen und Behörden gemeinsam? Sie alle gehören zur öffentlichen Infrastruktur, die wiederum einen wichtigen Anteil an einem funktionierenden Zusammenleben und wirtschaftlichem Wohlstand unserer Gesellschaft hat. Erhalt und Ausbau dieser Infrastruktur zählen zu den großen Herausforderungen, denen Bund, Länder und vor allem die Kommunen in den kommenden Jahren gegenüberstehen. Der Investitionsstau ist immens. Daher wird nicht nur öffentliches, sondern auch mehr privates Kapital benötigt, um diese Aufgabe zu stemmen. Projektentwickler und institutionelle Immobilieninvestoren könnten dazu einen Beitrag leisten. Sie sind angesichts des sich verknappenden Angebots an attraktiven Immobilien etablierter Assetklassen, steigenden Anforderungen an Nachhaltigkeit und volatiler Märkte auf der Suche nach sicheren Anlagen mit stabilen Cashflows. Immobilien der öffentlichen Hand bieten hier Chancen und gelten in der Branche dennoch als Nische. Denn der Sektor ist für Investoren vergleichsweise intransparent und aufgrund seiner Vielschichtigkeit komplex zu managen. Zudem gibt es Vorbehalte, Infrastruktur zu privatisieren oder Projekte über Öffentlich Private Partnerschaften (ÖPP) zu realisieren. Das sollte sich ändern.

Versäumte Investitionen in die öffentliche Infrastruktur machen Deutschland zunehmend zu schaffen und gefährden auch die Attraktivität des Wirtschaftsstandorts. Von fehlenden Kitaplätzen, maroden Schulgebäuden oder Verkehrswegen sind längst nicht nur strukturschwache Regionen betroffen. Um das bestehende Angebot öffentlicher Infrastruktur zu (er-)halten, werden laut Kommunalpanel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vom Mai 2022 Investitionen in Höhe von rund 159 Milliarden Euro benötigt. Die größten Anteile entfallen dabei auf Schulen mit 28,6 Prozent, Straßen mit 24,6 Prozent und Verwaltungsgebäude bzw. Behördenimmobilien mit 12,3 Prozent. Um den in Zukunft erwarteten Bedarf zu decken, müssten bis 2029 preisbereinigt sogar 457 Milliarden Euro investiert werden, wie Experten des Instituts für Makroökonomie und Forschung 2019 vorrechneten. Mit öffentlichen Mitteln allein wird dies nicht rechtzeitig zu stemmen sein, zumal viele Kommunen, die die Hauptlast schultern müssen, stark verschuldet sind. In den kommunalen Bau- und Planungsämtern sind die Kapazitäten zudem knapp bemessen und auch oftmals das Know-how etwa zu energetischen Sanierungen gering. Auf den Finanzmärkten wiederum zirkulieren liquide Mittel in Billionenhöhe, für die nach rentablen und risikoarmen Anlageformen gesucht wird – so auch von Projektentwicklern und institutionellen Immobilieninvestoren.

Dass ein erheblicher Anteil des Investitionsbedarfs in Infrastruktur auf den Bau, die (energetische) Sanierung und den Betrieb von Immobilien der öffentlichen Hand wie etwa Behörden und Bildungseinrichtungen entfällt, eröffnet attraktive Anlagechancen. Beispielweise bei Kindertagesstätten. Seit 2013 hat jedes Kind ab einem Jahr einen rechtlichen Anspruch auf einen Kitaplatz. Seitdem ist das Angebot schon spürbar gestiegen, auch mithilfe privater Investoren. Laut dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) fehlen in Deutschland aber immer noch 342.000 Kitaplätze. Darüber hinaus wurde im Sommer 2021 ein Rechtsanspruch auf Ganztagsbetreuung für Kinder im Grundschulalter ab dem Jahr 2026 auf den Weg gebracht. Künftig haben damit auch Grundschulkinder einen Anspruch auf acht Stunden Betreuung pro Tag. Damit geht ein Bedarf an neuen Hortgebäuden sowie ein Ausbau von Bestandsobjekten einher. Dieser muss in den kommenden Jahren zügig gedeckt werden.

Neben der vorhandenen Nachfrage, die nicht nur bei Kindertagesstätten besteht, gibt es weitere Argumente, die für eine steigende Relevanz von Immobilien der öffentlichen Hand und damit dafür sprechen, dass der Sektor das Potenzial hat, sich zur gefragten Anlageklasse zu entwickeln. Denn neben guten Lagen der Bestandsobjekte und langfristigen Mietvertragslaufzeiten gilt die Vermietung an Nutzer der öffentlichen Hand dank deren guter Bonität als besonders risikoarm. In einer Kurzstudie von bulwiengesa heißt es etwa mit Blick auf Behördenimmobilien, dass aufgrund der Tatsache, dass diese nicht zur Umsatzsteuer optierten, deutliche Preisaufschläge von rund 20 Prozent im Vergleich zur Umfeldmiete bzw. Teilmarktmiete (im Neubau) nicht unüblich seien. Wegen des akuten Flächenmangels in den A- und B-Märkten würden Mieter der öffentlichen Verwaltung zudem verstärkt in Neubauentwicklungen einziehen und seien dabei bereit, Spitzenmieten zu zahlen.

Doch es gibt auch Herausforderungen wie der Facettenreichtum bzw. die Kleinteiligkeit des Sektors. So sind die Spezifika von Bildungseinrichtungen andere als die von Behörden und erst recht die von Immobilien der öffentlichen Sicherheit. Der Zugang zu Daten und eine entsprechende Transparenz über die Investmentfähigkeit sind ebenfalls nicht vergleichbar mit etablierten Anlageklassen wie Büro- und Wohnimmobilien. Hinzu kommen regulatorische und politische Hürden: So müssen sich Investoren in Kindertagesstätten und Schulen, die beide zu den Betreiberimmobilien zählen und somit speziell für den Bedarf eines Nutzers konzipiert sind, auch intensiv mit der Regulatorik des Bildungswesens und den Unterschieden in den einzelnen Bundesländern befassen. Schulen werden zudem bereits heute zu einem kleinen Teil in Form von ÖPP-Projekten realisiert. Das bedeutet einerseits, dass die öffentliche Hand weiterhin ein Mitspracherecht hat, aber auch, dass solche Projekte oftmals von langwierigen politischen Diskussionen begleitet werden, bei denen Vorstellung und Erwartungen privater Investoren nicht immer zu den Interessenlagen öffentlicher Akteure passen. Vorbehalte gegen ÖPP sind daher immer noch weit verbreitet, auch wenn an vielen Stellen bereits ein Umdenken eingesetzt hat.

Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeit könnte hier zum entscheidenden Brückenbauer werden und den Erfolgsdruck auf ÖPP künftig im positiven Sinne erhöhen. Denn nicht nur die öffentliche Hand hat den dringenden Bedarf, Bestandsobjekte zur Erreichung der Klimaziele energetisch zu sanieren und das Angebot an öffentlicher Infrastruktur der gesellschaftlichen Nachfrage anzupassen. Dies liegt auch verstärkt im Interesse privater Investoren, für die noch eine weitere Stärke von Immobilien der öffentlichen Hand an Bedeutung gewinnen dürfte: Diese haben immer auch eine soziale Komponente und sind somit Investments mit Wirkung. Wo es nicht gelingt, öffentliche Infrastruktur zu erhalten, zu erweitern und der Bedürfnisse der Menschen anzupassen, dort werden diese nicht leben und arbeiten wollen.

Quelle: Markus Krampe, DZ HYP

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