„Die Kaufbereitschaft am Immobilienmarkt ist weiterhin hoch“ – Thorsten Lange im Gespräch

Die Auswirkungen des pandemischen Geschehens, die fortschreitende Digitalisierung und die beeinträchtigte Weltwirtschaft machen sich auf dem Immobilienmarkt unterschiedlich bemerkbar. Auch regulatorische Faktoren beeinflussen zunehmend das Anlagegeschehen. Zu diesen Ergebnissen kommen aktuelle Recherchen der DZ HYP in Kooperation mit DZ BANK. Der Immobilienexperte im DZ BANK Research, Thorsten Lange, erläutert die aktuelle Lage im Gespräch.

Unter normalen Umständen wäre davon auszugehen, dass der gewerbliche Immobilienmarkt weiterhin von einem hohen Investitionsvolumen geprägt sein wird. Denn der Renditevorteil, den gewerbliche Investoren erzielen können, ist nach wie vor hoch im Vergleich zu Anleihen.

Der großangelegte russische Angriff auf die Ukraine ist eine Zäsur für die politische Ordnung in Europa und bringt für die Menschen im Land unermessliches Leid. Der Anstieg der Rohstoffpreise und die Sanktionen werden die Wirtschaft auch in Deutschland belasten. Weitere Folgen sind noch kaum absehbar. Der Einfluss auf den Immobilienmarkt bleibt damit ebenfalls abzuwarten.

Insgesamt wird das Umfeld in diesem Jahr herausfordernder. Wir könnten ein leicht steigendes Zinsniveau bei den Hypotheken sehen, eventuell weiter sinkende Renditen sowie spürbar steigende Baukosten und regulatorische Eingriffe. Erstens werden die Environment-Social-Governance-Kriterien (ESG) und die EU-Taxonomie das Anlagegeschehen am gewerblichen Immobilienmarkt prägen. Zweitens ändert sich durch Digitalisierung, hybrides Arbeiten und neue Shopping-Gewohnheiten das Anforderungsprofil an Immobilien, was hohe Investitionen in den Bestand erfordert. Drittens sind Kaufpreise und Mieten schon kräftig auf teilweise hohe Niveaus gestiegen.

Die Faktoren, die bislang den starken Preisanstieg verursacht haben, schwächen sich ab. Daher dürfte der Rückenwind für Wohnimmobilien sukzessive nachlassen. Im Fahrwasser der aktuell hohen Inflation sind zumindest moderat höhere Zinsen und Kapitalmarktrenditen möglich, die bei Eigenheimkäufern auf der Erschwinglichkeit lasten und bei Anlegern den Renditevorteil von Immobilien abschmelzen lassen. Makroprudentielle Maßnahmen wie der sektorale Systemrisikopuffer für Immobilienkredite könnten Finanzierungen zusätzlich verteuern. Der Nachfrageüberhang am Wohnungsmarkt wird aber auch kleiner, weil der Neubau Fahrt aufgenommen hat und das Bevölkerungswachstum zum Halten gekommen ist. Damit wird das Potenzial weiterer kräftiger Mietsteigerungen verringert. Die verschärfte Mietregulierung könnte sich ebenfalls dämpfend auswirken. Darüber hinaus dürften auf viele Vermieter und Eigenheimbesitzer älterer Häuser und Wohnungen erhebliche Kosten zur energetischen Gebäudesanierung zukommen. Dennoch wird sich die Nachfrage nach Eigenheimen wie auch nach Mehrfamilienhäuser unter dem Strich fortsetzen. Bei Eigenheimen ist Kaufen nach wie vor oft attraktiver als Mieten. Zudem hat sich die gewerbliche Vermietung von Wohnraum in der Pandemie als krisenfest erwiesen. Mehrfamilienhäuser dürften daher trotz der schon sehr niedrigen Mietrenditen als Anlagealternative gefragt bleiben.

Bereits jetzt zeichnet es sich ab, dass dieses Segment künftig anspruchsvoller wird. Viele Menschen werden weiterhin auch im Homeoffice arbeiten. Gleichzeitig werden Büros durch das hybride Arbeiten zur identitätsstiftenden Kommunikationszentrale aufgewertet. Moderne, flexible Flächen, die dem Wunsch nach agilen Arbeitsformen, Digitalisierung und hochwertigen Nachhaltigkeitsstandards entgegenkommen, werden folglich stärker nachgefragt werden. ESG-Richtlinien sind jetzt schon ein wichtiges Kriterium für Anleger und Mieter. Weil viele Jahre in diesem Segment wenig neugebaut wurde, ist der weitaus größte Teil der Büroimmobilien nicht mehr zeitgemäß. Dementsprechend knapp sind Objekte, die die heutigen Anforderungen erfüllen. Unternehmen sind sie bereit, dafür hohe Mieten zu zahlen. Bei veralteten Flächen könnten hingegen zunehmend Leerstände drohen, wodurch eine Umnutzung mancher Bürogebäude sinnvoll sein kann. Ähnlich sieht es aus Käufersicht aus. Objekte, die die ESG-Kriterien in hohem Maße erfüllen, stoßen auf eine ausgeprägte Nachfrage, die mit anhaltend niedrigen Renditen einhergehen dürfte. Dagegen wird die Nachfrage nach sogenannten „braunen“ Büroobjekten voraussichtlich deutlich schwächer ausfallen.

In den Innenstädten ist der klassische Einzelhandel mit hohen Umsatzverlusten konfrontiert. Die Folgen des verstärkten E-Commerce betreffen vor allem Anbieter von Mode, Schuhen und Elektronik. Daraus resultieren ein sinkender Verkaufsflächenbedarf sowie eine sichtbare Zunahme von Leerständen. Entsprechend gingen die Spitzenmieten im vergangenen Jahr weiter zurück. Die Mietrenditen wiederum stiegen entgegen dem Trend. Diese Entwicklung könnte sich im laufenden Jahr noch fortsetzen. Ein großer Teil der Marktkorrektur dürfte jedoch bereits erfolgt sein. Gleichzeitig eröffnen die freigewordenen Flächen Gastronomen und alternativen Handelsformaten die Möglichkeit, attraktive Verkaufsräume in der Innenstadt zu mieten. Davon profitieren beispielsweise Discounter, Drogerien und bisherige reine Online-Anbieter. Durch die gesunkenen Mieten werden Innenstadtflächen auch für inhabergeführte Geschäfte oder auch Möbelhäuser interessanter. Obsolete Handelsflächen wie etwa ehemalige Kaufhäuser werden hingegen häufiger in Mixed-Use-Objekte umgewandelt.

Im Gegensatz zum rückläufigen innerstädtischen Einzelhandel geht es mit den Logistikmieten bergauf, weil die Paketflut des Onlinehandels den Ausbau einer entsprechenden Zustellungsstruktur erfordert. Damit die Lieferzeiten kurz sind, werden vor allem kleinere städtische Logistikcenter benötigt, die aber wegen des Flächenmangels in den Ballungsräumen besonders schwer zu realisieren sind. Daher ist das Angebot von Logistikflächen weiterhin knapp.

Quelle: Thorsten Lange, DZ HYP

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