Gutes Quartiersmanagement steigert Attraktivität von Sozialwohnungen

Die Anzahl der Sozialwohnungen in Deutschland nimmt seit Jahren kontinuierlich ab. Dabei handelt es sich um ein Angebot für Bevölkerungsgruppen, die aufgrund ihrer Einkommen keinen oder nur stark eingeschränkten Zugang zum freien Wohnungsmarkt haben. Für die Errichtung stellt die öffentliche Hand Förderprogramme, Steuererleichterungen und Sonderkonditionen bei der Finanzierung zur Verfügung. Im Gegenzug werden die Wohnungen für eine festgelegte Dauer an bestimmte Höchstmieten und Nutzer gebunden. Erst nach Auslauf der Förderung gehen sie aus der Belegungsbindung.

Eine aktuelle Untersuchung zeigt am Beispiel der sieben Top-Standorte und weiteren 19 Städten Deutschlands, dass der Anteil geförderten Wohnraums am Gesamtangebot zwischen 0,1 Prozent in Dresden und 16 Prozent in Bielefeld variiert. Insgesamt liegt er weit unter dem Bedarf: Das Verbändebündnis Wohnungsbau, ein Zusammenschluss führender Interessensvertretungen aus der Immobilien- und Baubranche, hält eine Aufstockung des Gesamtbestands bis zum Jahr 2030 auf mindestens zwei Millionen Einheiten für notwendig. Dafür würde der Neubau von jährlich mindestens 80.000 Sozialwohnungen gebraucht – gut dreimal mehr als 2019 tatsächlich entstanden sind.

Auch wenn diese Marke derzeit nicht erreicht wird, haben Investitionen in den Wohnungsbau in den vergangenen Jahren an Volumen und Bedeutung zugenommen. Der Bedarf an bezahlbaren Angeboten wird groß bleiben und sorgt auf absehbare Zeit für eine hohe Nachfrage. Sind geförderte Wohnungen also eine Assetklasse mit Zukunft?

Hauptursache für den Mangel ist die fehlende Neubauaktivität des vergangenen Jahrzehnts. Diese wird noch verstärkt durch das Auslaufen alter Miet- und Nutzungsbindungen, die dem Sektor nun fehlen. In der Summe führt das zu einem stark sinkenden Angebot. Die Nachfrage dagegen ist nicht gewachsen. Im bundesdeutschen Durchschnitt sind die Mieten nicht stärker gestiegen als die verfügbaren Einkommen. Auch der Anteil der Wohnkosten hat sich in den vergangenen Jahren nicht wesentlich erhöht. Im Durchschnitt liegt dieser stabil bei knapp unter 30 Prozent, bei den einkommensschwachen Bevölkerungsgruppen beträgt er bis zu 50 Prozent.

Veränderte Bedürfnisse nach Größe, Ausstattung und Zustand einer Immobilie beeinflussen die Nachfrage nach Sozialwohnungen jedoch zusätzlich. Single-Haushalte und ältere Menschen benötigen andere Zuschnitte als kinderreiche Familien. Darum gehen Angebot und Bedarf nach qualitativen Aspekten noch stärker auseinander als in der rein quantitativen Betrachtung.

Die Förderung des sozialen Wohnungsbaus ist in Deutschland weitestgehend objektbezogen. Sie richtet sich an den geschaffenen Neu- und Umbauten aus. Möglich ist aber auch die Subjektförderung. Sie orientiert sich an den Menschen, die Unterstützung bei der Wohnungssuche benötigen. Der Vorteil: Die Förderung erreicht exakt diejenigen, die sie brauchen, und verschafft ihnen beispielsweise über Zuschüsse Zugang zur kompletten Bandbreite des vorhandenen Angebots. Allerdings werden damit keine Anreize für Vermieter gesetzt, vermehrt in günstigen Wohnraum zu investieren und dessen Neubau anzukurbeln. Letzteres ist jedoch erklärtes Ziel der Förderung.

Es lohnt sich, in diesem Zusammenhang eine weitere Dimension der Fragestellung zu betrachten: Das Thema Nachhaltigkeit spielt in der Immobilienwirtschaft eine große Rolle. Bisher wird das vorrangig unter dem Gesichtspunkt der CO2-Reduktion beim Bau und bei der Nutzung von Objekten berücksichtigt. Doch auch die soziale Kategorie, also das „S“ in den sogenannten „ESG-Kriterien“, gewinnt an Bedeutung.

Sich aus diesem Grund als Investor auf den sozialen Wohnungsbau zu konzentrieren, wäre allerdings zu kurz gesprungen. Denn die Erfahrungen der Vergangenheit zeigen, dass reine Sozialwohnungsquartiere auf lange Sicht große Herausforderungen mit sich bringen. Es braucht den richtigen Mix aus geförderter und freier Finanzierung, aus Miet- und Eigentumsobjekten sowie gewerblicher Nutzung. Andernfalls sind Fehlentwicklungen vorprogrammiert. Es scheint also nicht angezeigt, diese Immobilienkategorie als eigenständige Assetklasse zu betrachten. Als Baustein einer nachhaltigen Quartiersentwicklung bieten sie jedoch interessante Perspektiven.

Quelle: Jürg Schönherr, DZ HYP

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