Energetische Gebäudesanierung – das Ziel ist vorgegeben, der Weg muss offen bleiben

Der Energieverbrauch von Gebäuden ist beachtlich. Etwa 35 Prozent der bundesweiten Endenergie wird, laut der Deutschen Energie-Agentur dena von Gebäuden verbraucht. Der größte Anteil entfällt auf Wohnhäuser: In Ein- und Zweifamilienhäusern werden 39 Prozent genutzt, Mehrfamilienhäuser schlagen mit 24 Prozent zu Buche. Die restlichen 37 Prozent gehen auf das Konto der Nichtwohngebäude.

Die Bundesregierung hat deshalb ambitionierte Effizienzziele festgelegt: Bis 2045 soll die Treibhausgasneutralität erreicht werden. Dafür ist es erforderlich, die derzeitige energetische Gebäudesanierungsrate zu verdoppeln. Die vielen Vorgaben für entsprechende Maßnahmen stellen Bauherren und Eigentümer von Bestandimmobilien jedoch vor Herausforderungen.

In Deutschlands Städten und Kommunen kommen zahlreiche Vorschläge und Vorordnungen auf den Tisch, die zu energetischen Sanierungsmaßnahmen auffordern. Da fällt es schwer, den Überblick zu behalten. Die Bundesregierung hat auf Bundesebene das Problem erkannt und im November 2020 ein Gebäudeenergiegesetz (GEG) zur Vereinheitlichung der wichtigsten Vorschriften erlassen. Durch die Zusammenlegung von EnEV, EnEG und EEWärmeG wurde das Nebeneinander mehrerer Regelwerke beendet. Das bedeutet eine deutliche Erleichterung und Entbürokratisierung für die Immobilienwirtschaft.

Das GEG steht in Zusammenhang mit der EU-Gebäuderichtlinie, nach der alle neuen Gebäude ab 2021 als Niedrigstenergiegebäude errichtet werden müssen. Ziel ist zudem eine zunehmende Nutzung erneuerbarer Energien für Wärme, Kälte und Strom.

Es bleibt dennoch die Frage, welche Maßnahmen im Einzelfall wirklich sinnvoll sind und wie sich Kosten und Nutzen die Waage halten können. Eine Gründerzeitimmobilie beispielsweise wird immer noch stark nachgefragt. Aber mit ihrem energetischen Niveau sind die baulichen Möglichkeiten für eine bessere Energieeffizienz begrenzt. Dennoch muss akzeptiert werden, dass nicht alle Bestandsimmobilien, die aus dem Raster fallen, abgerissen werden können.

Und auch die soziale Komponente spielt eine wichtige Rolle. Ist es beispielsweise älteren Menschen vermittelbar, dass sie ihr freistehendes Einfamilienhaus komplett energetisch modernisieren müssen? Hinzu kommt, dass einzelne Bundesländer durchaus spezielle Vorstellungen haben wie beispielsweise Dachbegrünung oder Photovoltaik auf Dächern und Balkonen. Nicht jeder Vorschlag lässt sich technisch oder finanziell umsetzen.

Vielmehr empfiehlt es sich, im Einzelfall intelligent zu entscheiden, was in einem Objekt oder in einem Quartier den wirtschaftlichen, technischen und sozialen Gegebenheiten gerecht werden kann. Manchmal ist es mitunter sinnvoller, anstatt die Fassade neu zu dämmen, an anderer Stelle den Energieverbrauch im Gebäude zu drosseln.

Durch eine Modernisierung der Heiztechnik kann beispielsweise aus erneuerbaren Energien gebäudenah erzeugter Strom beim Jahres-Primärenergiebedarf des Gebäudes abgezogen werden. Doch auch bei dieser Maßnahme gibt es Für und Wider. Nicht jeder Standort und nicht jedes Objekt eignet sich für solche Vorhaben. Deshalb empfiehlt es sich, vorab einen baufachlichen Experten zu konsultieren, um bestmögliche Ergebnisse zu erzielen.

Für die Immobilienwirtschaft ist die technische Ausstattung eine wichtige Komponente hinsichtlich der Werterhaltung, der Variabilität der Gebäudenutzung und der Vermietbarkeit. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz besagt zudem, dass sich eine energetische Sanierungsmaßnahme innerhalb ihrer Lebensdauer amortisiert haben muss. Energetische Modernisierungsmaßnahmen sollten dabei weder Vermieter noch Mieter überfordern. Diese Gefahr ist durchaus gegeben.

Da in den vergangenen Jahren in Deutschland schon viel in die energetische Gebäudesanierung investiert wurde, sind die Einspareffekte nicht mehr so groß. Insbesondere Eigennutzer können nur noch durch besondere Anreize überzeugt werden. Und das ist wichtig. Denn die klimatische Relevanz von Gebäuden steigt. Auch bei Gewerbeimmobilien wird die Dynamik der energetischen Sanierung in den nächsten Jahren zunehmen. Bauherren, Eigennutzer und Investoren sollten deshalb bereits bei der Finanzierung künftige Modernisierungsmaßnahmen mit bedenken. Wichtig ist, dass offen bleibt, welche Technologie eingesetzt wird.

Quelle: Jürg Schönherr, DZ HYP

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