Denkmalgeschützte Gebäude – zeitlos zweckdienlich?

Ob Industriedenkmal, Nachkriegsmoderne oder Gründerzeitbau – denkmalgeschützte Gebäude sind in allen Assetklassen trotz zunehmender Nachhaltigkeitsanforderungen gefragt. Als Zeitzeugen einer bestimmten Epoche bestechen sie durch eine sehenswerte oder markante Architektur und verleihen einem Stadtbild eine besondere Anmutung. Historische Bauweisen, Gebäude und Ensembles bewirken bei der Bevölkerung Heimatgefühl und Identifikation. Auch gewerblichen Mietern und Eigennutzern verleiht die Einzigartigkeit der Räumlichkeiten ein unverkennbares Image allein dadurch, weil das außergewöhnliche Gebäude Geschäftspartnern und Passanten in Erinnerung bleibt. Darüber hinaus haben Denkmalimmobilien eine hohe touristische Anziehungskraft, die den Kommunen wirtschaftlich zugutekommt. Um historische Gebäude zu erhalten, wurden im gesamten Bundesgebiet zahlreiche Vereine, Initiativen und Stiftungen gegründet, die sich für das baukulturelle Erbe engagieren. Doch wann lohnt es sich für Anleger, denkmalgeschützte Gebäude als Investitionsobjekt in Betracht zu ziehen?

Die rund 660.000 Baudenkmäler in Deutschland machen einen Anteil von knapp 3 Prozent am Gesamtgebäudebestand aus. Nicht selten sind diese Objekte durch ihre exponierte Lage oder prägende Architektur begehrte Landmark-Immobilien. Lassen sie sich auf moderne Wohn- und Arbeitsanforderungen zuschneiden, wächst die Chance, dass sie lukrativ vermietet werden können.

Sanierte Baudenkmäler bieten zudem steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten. Der Eigentümer kann die Kosten für den Erwerb, die Sanierung und den Erhaltungsaufwand einer Denkmalimmobilie über die Absetzung für Abnutzung (AfA) mehrere Jahre steuerlich geltend machen. Bei selbstgenutztem Eigentum sind es über einen Zeitraum von zehn Jahren jährlich 9 Prozent, bei einem nicht selbstgenutzten Denkmal acht Jahre lang je 9 Prozent und weitere vier Jahre lang je 7 Prozent. Damit lassen sich Investitionskosten für Anleger in vergleichsweise kurzer Zeit zu 100 Prozent refinanzieren.

Anleger haben darüber hinaus die Möglichkeit, staatliche Förderungen bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zu beantragen. Das Bund-Länder-Programm „Städtebaulicher Denkmalschutz“ wiederum stellt Fördermittel speziell für erhaltenswerte historische Stadtkerne und Stadtbereiche in Deutschland zur Verfügung. Die Inanspruchnahme von steuerlichen Vorteilen und Fördergeldern schließen einander allerdings aus.

Insofern sollte eine frühzeitige Nachfrage beim Landesdenkmalamt erfolgen, das das Denkmalverzeichnis führt. Ebenso empfehlenswert sind Abstimmungen mit der unteren Denkmalbehörde. Auch die Fördermittelvergabe von Bund, Ländern und Kommunen sollte vorab verbindlich geklärt werden. Zudem sind weitere bauliche Auflagen und technische Herausforderungen zu bedenken wie beispielsweise Barrierefreiheit, Arbeitsrichtlinien sowie Brand-, Schall- und Klimaschutz.

Es gibt durchaus Stimmen, die wegen überteuerter Einstiegspreise, stagnierender Immobilienwerte und zu hoher Nebenkosten vor dem Kauf historischer Bauwerke warnen. Hinzu kommen rechtliche Auflagen, die eine individuelle Gestaltung einschränken.

In der Tat darf das Objekt nicht beliebig verändert werden, denn die Denkmaleigenschaft unterliegt strengen Verpflichtungen und Beschränkungen. Bereits die bloße Aufnahme in das Verzeichnis der erkannten Denkmäler gilt als Vorstufe zur denkmalrechtlichen Unterschutzstellung. Ein ungenehmigter Abriss oder bauliche Verstöße können finanzielle Sanktionen nach sich ziehen. Deren Beträge fallen je nach Bundesland unterschiedlich aus.

Gefürchtet ist zudem die meist schlechte Energieeffizienz denkmalgeschützter Gebäude. Da eine Fassadendämmung oft ausgeschlossen ist und die Möglichkeiten der energieeffizienten Nachrüstung eingeschränkt sind, entfällt bei solchen Objekten die Energieausweis-Pflicht. Dass sich Klima- und Denkmalschutz dennoch miteinander vereinbaren lassen, zeigen zahlreiche Leuchtturmprojekte. In Berlin-Schöneberg beispielsweise entsteht mit dem EUREF-Campus ein CO2-neutrales Stadtquartier, das einen der wenigen in Europa erhaltenen Teleskop-Gasometer integriert. Seine Stahlstruktur wird auf das ursprüngliche Erscheinungsbild von 1910 zurückgeführt und denkmalgerecht saniert. Die Räumlichkeiten hinter seiner neuen Stahl-Glas-Fassade werden umweltgerecht erstellt. Dank dieses Vorgehens werden die CO2-Klimaziele der Bundesregierung für das Jahr 2045 schon seit einigen Jahren erfüllt. Es gibt mitunter auch die Möglichkeit, Photovoltaikanlagen auf die Dächer industriehistorisch bedeutender Gebäude zu setzen oder Blockheizkraftwerke zu integrieren. So lässt sich erneuerbarer Strom für den Eigenverbrauch und die Einspeisung in das öffentliche Netz produzieren. Mit solchen und ähnlichen energieeffizienten Konzepten können denkmalgeschützte Gebäude aus eigener Kraft Klimaneutralität erzielen.

Pauschal lässt sich eine Investition in denkmalgeschützte Gebäude aufgrund der Vielfalt des Angebots sowie der unterschiedlichen Nutzungs- und Fördermöglichkeiten allerdings nicht treffen. Entscheidend ist vielmehr die Einzelbetrachtung innerhalb der jeweiligen Assetklasse.

Quelle: Axel Jordan, DZ HYP

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