Bauen per Erbpacht – veraltet oder zeitgemäß?

Eine Studie des Deutschen Erbbaurechtsverbandes e.V. hat gezeigt, dass bis 2030 ein gutes Fünftel aller Erbbaurechtsverträge ausläuft. Eine zweite, noch größere Welle ist zwischen 2040 und 2060 zu erwarten. Schätzungen zufolge werden fünf Prozent aller Grundstücke in Deutschland nach Erbbaurecht vergeben.

Auf viele Vertragspartner kommt daher in naher Zukunft die Entscheidung zu, ob und zu welchen Konditionen sie den bestehenden Vertrag verlängern wollen. Auch für Kaufinteressenten, die von den vielerorts hohen Grundstückspreisen abgeschreckt werden, stellt das Erbbaurecht eine mögliche Alternative dar.

Das Erbbaurecht ermöglicht es, ein Gebäude auf fremdem Boden zu besitzen. Dafür werden Grund und Objekt getrennt voneinander betrachtet. Der Erbbaurechtsgeber bleibt Eigentümer seines Grundstücks, für dessen Nutzung der Vertragspartner einen jährlichen Erbbauzins zahlt. Ihm bleibt dadurch der oft teure Erwerb eines Grundstücks als Voraussetzung für Bau oder Kauf eines Hauses erspart. Beide Seiten können den Vertrag verlängern, haben aber während der vereinbarten Laufzeit kein Kündigungs- oder Rücktrittsrecht.

Nach Ende der bis zu 99-jährigen Vertragsdauer fällt der Boden an den Eigentümer zurück. Für die darauf errichteten Gebäude erhält der bisherige Nutzer eine Entschädigung. Sie wird vom aktuellen Verkehrswert abgeleitet und vertraglich festgelegt. Das Erbbaurecht kann verkauft und – wie der Name es bereits vermuten lässt – vererbt werden.

Erfunden wurde die deutsche Spezialität – ähnliche Rechte gibt es nur in Österreich, Liechtenstein und der Schweiz – im Jahr 1919, um der Wohnungsnot nach dem ersten Weltkrieg zu begegnen. Auch in den 1950er und 1960erJahren wurden viele Wohngebäude auf Erbpachtgrundstücken errichtet. Ein Großteil der jetzt auslaufenden Verträge stammt aus dieser Zeit.

Es gibt jedoch auch Gewerbeimmobilien, die nach Erbbaurecht gebaut wurden. Sie machen knapp ein Fünftel der Erbbaurechtsverträge aus. Oft handelt es sich dabei um besonders große Projekte, beispielsweise der Helmut-Schmidt-Flughafen in Hamburg, die Allianz Arena in München und der JadeWeserPort in Wilhelmshaven. Doch auch kleinere Unternehmen könnten vom Erbbaurecht profitieren, weil es ihnen finanziellen Handlungsspielraum einräumt.

Das Erbbaurecht und die damit verbundene Trennung von Grundstück und Bebauung haben auch für die Erbbaurechtsgeber Vorteile. Die Hansestädte Hamburg und Lübeck etwa besitzen mehrere tausend Grundstücke, die auf diese Weise vergeben werden. Wenn sie oder andere Kommunen einem Investor solche Flächen zur Erbpacht überlassen, sichern sie damit ihre kommunalen Liegenschaften. Zugleich behalten sie ihren Einfluss darauf, dass ein Grundstück langfristig in ihrem Sinne genutzt wird. Liegenschaften, die sonst nicht auf den Markt kämen, können so in eine private oder gewerbliche Baunutzung eingebracht werden.

Weniger bekannt, aber dennoch möglich ist der umgekehrte Fall: Ein Eigentümer verkauft ein Grundstück, behält aber nach Erbbaurecht das darauf stehende Gebäude. Damit gewinnt er zusätzliche Liquidität, ohne sich für die Laufzeit des Vertrags beim Mieterschutz das Heft aus der Hand nehmen zu lassen.

Trotz all dieser Vorteile ist das Erbbaurecht nicht wirklich stark verbreitet. Das liegt zum einen an der zeitlichen Befristung der Verträge. Wer ein Haus gebaut hat, möchte es zumeist behalten oder gar vererben. Oft sind die Entschädigungsregelungen früherer Verträge dafür kein vollwertiger und marktgerechter Ersatz. Auch fällt die Bewertung von Erbbauimmobilien oft zu Ungunsten der Eigentümer aus. Die derzeit niedrigen Zinsen nehmen dem Instrument zudem einiges seiner Attraktivität, weil die gängigen Erbpachtzinsen nicht immer mit denen für ein Baudarlehen konkurrieren können.

Experten aus unterschiedlichen Branchen haben konkrete Optimierungsmöglichkeiten identifiziert. Auch die DZ HYP hat dazu beigetragen, zentrale Gesichtspunkte zur verbesserten Ausgestaltung des Erbbaurechts zu benennen. Der Katalog regt unter anderem an, Erbbauzinsen marktgerechter und sozialer zu gestalten, Vertragslaufzeiten anzupassen (beispielsweise an Sanierungszyklen von Gebäuden) und die Bewertungsabschläge beim Erbbaurecht zu minimieren. Dergestalt angepasst kann das Erbbaurecht einen Weg zu mehr bezahlbarem Wohnraum und mehr Bauflächen eröffnen.

Quelle: Udo Eggenhaus, DZ HYP

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